Een huis vinden, was tot voor kort nagenoeg onmogelijk. Nog steeds is de woningmarkt voor starters lastig om te betreden. Maar het aanbod loopt op, er wordt gewerkt aan betaalbare bouw en er is meer tijd en ruimte in het koopproces. Er gloort dus hoop, zo stelt Jeroen Pels, directeur private banking en hypotheken bij Triodos Bank.
Wonen in plaats van vermogen opbouwen
In Nederland zien we het kopen van een huis vaak als een investering in de toekomst. Zo is een starterswoning een plek waar je hooguit een paar jaar woont voordat je ‘omhoog’ verhuist naar meer ruimte en meer mogelijkheden. “Dat is in de ons omringende landen echt anders,” vertelt Jeroen Pels. “Daar koop je een woning voor het leven, omdat je zo lang mogelijk op die plek wilt wonen. Hier zien we het kopen van een huis vooral als een instrument om vermogen op te bouwen.”
Duurzaamheid weegt zwaarder
Tot voor kort was vooral de locatie van het huis van belang, maar dankzij de stijgende energieprijzen staat duurzaamheid steeds hoger op de agenda. “In een jaar tijd is het verschil in prijs tussen een woning met energielabel G en label C met 10.000 euro toegenomen naar 35.000 euro. Ik schreef in 2020 al dat de oververhitting van de huizenmarkt leidt tot minder oog voor kwaliteit van bouw en onderhoudsstaat. Je ziet nu dat daar weer (extra) waardering voor komt omdat de energieprijzen zo enorm zijn gestegen.”
“Voorheen was je blij als het dak niet lekte en stelde je investeringen voor het verduurzamen van je huis uit. Daarmee nam je een krediet op de toekomst: als de woning meer waard is, gaan we investeren. Nu willen mensen meteen verduurzamen in verband met de hoge energierekeningen. En die waardering voor verduurzaming zie je terug in de waarde van de woning.”
“Om starters te beschermen, zijn de hypotheeknormen bij Triodos Bank al lang geleden gekoppeld aan de energieprestatie van een huis. Als je een woning met een hoge energierekening koopt, mag je 90% van de waarde van je huis lenen. Ga je verduurzamen, dan mag je tot wel 106% lenen. Op die manier voorkom je dat kopers geconfronteerd worden met hoge energierekeningen waar ze niet op gerekend hadden.”
Die stijgende energieprijzen lijken voor velen een verrassing. “De oorlog in Oekraïne had natuurlijk niemand zien aankomen. Daardoor is alles in een stroomversnelling geraakt, maar de energieprijzen waren daarvoor ook al enorm aan het stijgen doordat na de coronapandemie de economie weer op gang kwam. Energie wordt gewoon duurder, we gaan daar nooit meer zo relatief weinig voor betalen als voor 2021.”
Een evenwichtigere woonmarkt
Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de huizenmarkt lijkt weer terug te komen. De gestegen hypotheekrente in combinatie met de gestegen energieprijzen zorgen voor een nieuwe werkelijkheid. “Doordat die rente zo bizar laag was, konden mensen overbieden en investeren. Een woning was duurder maar door de lage rente ook betaalbaarder dan ooit. Paradoxaal. Nu de rente weer stijgt, zie je dat de markt normaliseert. Hiervoor kon je niet eens bezichtigen als je niet op dezelfde dag belde als waarop het huis te koop kwam te staan. Tegenwoordig lukt dat wel en komen de verhoudingen meer in balans.”
De markt moet nog wel verder tot rust komen voordat de starters een kans krijgen. ”Jonge hardwerkende mensen kwamen niet aan bod in de woningmarkt. Nu komen we langzaam op een punt dat starters op termijn wel een kans hebben. Maar we moeten hier nu nog even doorheen.”
Zo moeten er echt nog huizen bijkomen, alleen moeten we daarin misschien wat meer out of the box denken en veel creatiever zijn. “Als we kijken naar appartementen zijn er veel platte daken waar we met een lichte constructie van biobased bouwmaterialen nieuwe woonlagen op kunnen bouwen. Dan bespaar je kosten voor de grond en creëer je financiële waarde voor een ouder appartementengebouw dat zo weer een nieuwe impuls krijgt.”
Kopen of niet kopen? 1. Koop een huis niet als investering, maar omdat je langere tijd op die plek wilt wonen en leven. Dan maakt het ook niet zoveel uit wat de prijzen op de huizenmarkt doen. 2. Zorg dat je duurzaam kan leven in je huis, dus kies voor een duurzaam huis of zorg ervoor dat je in je budget rekening houdt met het nog verduurzamen van de woning. Zo houd je je energierekening in de hand. Kijk bij het afsluiten van je hypotheek goed naar de mogelijkheden, die verschillen per hypotheekaanbieder. 3. Kijk goed of je het huis kan betalen en je hypotheek kan aflossen. Het is in Nederland een sport om een zo hoog mogelijke hypotheekschuld te hebben en daarmee zo veel mogelijk fiscaal voordeel te behalen. Kijk naar betaalbaarheid van woonlasten (energie + hypotheeklasten) en wat je wilt en kunt missen per maand. 4. Huren is een prima optie als je een fijn huis hebt, een goede prijs betaalt en (nog) niet weet of je ergens langere tijd wilt blijven.
Huren of kopen
Terwijl de rust langzaam weer terugkeert in de overspannen koopmarkt, is er in de huurdersmarkt nog wel sprake van blijvende krapte. “Dat is misschien nog wel een groter probleem dan in de koopmarkt,” stelt Pels. Daar is geen rem op wat je betaalt. In sommige gevallen is er zelfs sprake van overbiedingen op de maandelijkse huur. En dan spelen de hoge energielasten ook nog een rol, want verhuurders zijn lang niet altijd bereid of in staat om te verduurzamen.
“Split incentive noemen ze dat. Het voordeel landt niet bij degene die de lasten draagt. Dus de verhuurder investeert, terwijl de huurder het voordeel heeft. Voor corporaties of grote renovaties zijn daar wel regelingen vanuit de overheid voor. Maar er moeten ook voor particuliere verhuurders mogelijkheden komen om daar goed mee om te gaan” legt Pels uit, die ook met een mogelijke oplossing komt.
“Stel dat je een redelijke huur betaalt, dan kan je ook zeggen: als je heel veel energie bespaart mag je huur ook een beetje omhoog. Dat doen woningcorporaties nu al voor hun huurders met grotere verduurzamingen doen. Dus als de verhuurder verduurzaamt, wil ik als huurder in lijn met die afspraken ook wel iets meer huur betalen. Ik geloof in een wereld waarin je er met elkaar samen uit probeert te komen. Baten en lasten eerlijk delen. Maar er zijn ook schrijnende gevallen, veel huurders betalen belachelijk hoge huren voor lage kwaliteit. Daar moet Den Haag over de brug komen met regelgeving,”
Is kopen dan beter dan huren voor starters?
Is kopen in deze markt beter dan huren voor starters? “Als je op lange termijn een woning aanschaft, als familiehuis, is kopen vaak slim. Maar heel veel starters zitten nog vol in de dynamiek: relaties gaan aan en uit, er wordt van baan gewisseld en dus verhuizen ze van huis naar huis en van stad naar stad. Dan is er niks mis met goed huren. En dan is het ook niet erg als die huur iets duurder is dan een hypothecaire last, omdat er verder ook geen verantwoordelijkheid bij komt kijken. Kopen wordt in Nederland vaak gezien als de beste optie, maar door de fluctuerende woningmarkt geldt dat met name op de lange termijn. Kopen is een goede oplossing, maar het is afhankelijk van het moment.”
Het is de hele maand oktober de Anders Wonen maand. Lees hier alle artikelen.
