We dromen er allemaal wel eens van: samen met vrienden, familie of gelijkgestemden een eigen huis bouwen of een oud gebouw omtoveren tot een prachtig woonproject. Steeds meer mensen realiseren deze droom door CPO, ofwel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Hoe gaat dat en waar moet je rekening mee houden?
Foto’s: Pieter van de Boogaart
In een CPO-project ontwerpen en bouwen toekomstige bewoners samen hun eigen huizen. Ze zijn zowel opdrachtgever als projectontwikkelaar. Ze nemen dus alle beslissingen die een projectontwikkelaar normaal neemt, zoals de keuze voor een architect, aannemer en leveranciers. Dankzij die aanpak voldoet je huis uiteindelijk aan (bijna) al je wensen. Bovendien bouw je als goed georganiseerde groep vaak efficiënter en goedkoper dan traditionele ontwikkelaars. Je hoeft in een CPO-project immers geen winst te maken.
Meer woongeluk en minder kosten
CPO-projecten worden steeds populairder. De woningnood maakt het lastig om een huis te vinden. Mensen zoeken daarom andere oplossingen. Een leegstaand kantoor of schoolpand transformeren tot woningen. Of het erf van een boerderij waar eerst één familie woonde, delen met anderen. Er zijn nog twee trends die zelfbouw bevorderen. Steeds meer mensen willen duurzamer wonen. En ze willen inspraak in hun woonomgeving.
Bij reguliere bouw kan dat lastig zijn. Projecten sluiten niet altijd aan bij de woonwensen van de toekomstige bewoners, en die worden vaak niet betrokken bij de bouw. Dat is anders bij zelfbouw. Het draagt bij aan je woongeluk als je woont in een huis dat je zelf hebt ontwikkeld, dat voldoet aan je wensen en past bij de manier waarop je in het leven staat. In een CPO-project kun je ook ruimtes en voorzieningen delen, zoals een tuin, werkplaats of auto’s. Dat is niet alleen financieel interessant, maar zorgt ook voor verbinding.
Een CPO-project heeft veel voordelen, maar het kost ook veel tijd en energie om het te realiseren. Maar iedereen die het lukt, vindt dat achteraf meer dan de moeite waard.
Zevenstappenplan
Hoe zet je zo’n CPO-project op? Welke stappen zijn nodig om van idee naar realisatie te komen? Je leest het hierna. Met als voorbeeld de ontwikkeling van de duurzame tiny-community ‘Op de Bees’ in Schimmert. Marcel van Kesteren, voorzitter van de vereniging, deelt zijn ervaringen samen met zijn partner Nicole. Let wel: elk CPO-project is anders. Een ‘one size fits all’-uitleg is er niet. Toch geeft dit stappenplan je een goed idee van wat je te wachten staat.
Kader: Tiny house community ‘Op de Bees’
Midden in het Limburgse landschap, vlakbij Schimmert, ligt de duurzame tiny house community ‘Op de Bees’. Drie jaar na een oproep van de gemeente voor dit project, betrekken de eerste bewoners hun tiny house. Marcel van Kasteren is voorzitter van de bewonersvereniging en vertelt over deze bijzondere plek waar 18 mensen samen, klein wonen, midden in de natuur.
Stap 1: vind een geschikte locatie
De eerste stap is een geschikte locatie vinden. Je stuit bijvoorbeeld op een geschikt stuk grond of een leegstaand gebouw dat je aanspreekt. Dan moet je uitzoeken wie de eigenaar is en wat de bestemming van het pand of de grond is. Dit kan een tijdrovend proces zijn, doordat je te maken kunt krijgen met bureaucratische obstakels en vergunningen.
Het komt ook voor dat gemeenten, woningcorporaties of particuliere eigenaren grond of gebouwen beschikbaar stellen voor CPO-projecten. Ze organiseren dan een informatiebijeenkomst waar geïnteresseerden zich kunnen inschrijven. Gemeenten zijn doorgaans een belangrijke bron van informatie over beschikbare kavels of panden voor CPO-projecten. Als je goed contact houdt met de gemeente, dan opent dat deuren. Daarbij is het belangrijk dat je altijd goed voorbereid met de gemeenteambtenaren in gesprek gaat en helder verwoordt wat je wensen en doelen zijn. Levert jouw CPO-project ook nog een maatschappelijke bijdrage, zoals ruimte voor educatie, die past bij de doelen van de gemeente? Dan is het helemaal positief.
Marcel: “De gemeente stelde de grond ter beschikking en organiseerde informatieavonden. Op basis daarvan konden mensen zich aanmelden. Nicole en ik deden dat en de gemeente selecteerde ons als toekomstige bewoners. We moesten bijvoorbeeld uitleggen hoe wij in het leven staan en welke rol duurzaamheid voor ons speelt. Het klikte met de andere bewoners die de gemeente had geselecteerd, ook doordat we grotendeels dezelfde visie hebben.”
Stap 2: vorm een groep met gemeenschappelijke doelen
Je kunt ook zelf een groep vormen om een CPO-project op te zetten. De groep kan bestaan uit vrienden of familieleden, maar dat hoeft niet. Het kan ook met gelijkgestemden. Zo’n groep vormen is een behoorlijke uitdaging. Probeer te voorkomen dat er een cultuur van eindeloos overleg ontstaat, want dat bevordert de voortgang niet. Hoe langer het proces duurt, hoe groter de kans dat de groep uit elkaar valt door bijvoorbeeld scheidingen, verhuizingen voor nieuwe banen of de geboorte van kinderen.
Om de kans op succes te vergroten, is het cruciaal om zelf of met de groep een helder plan te maken met duidelijk geformuleerde waarden en doelen. Bijvoorbeeld over de duurzaamheid van de woningen, het soort woningen en de locatie, en het al dan niet delen van ruimtes en spullen. Vervolgens ga je op zoek naar geïnteresseerden die jouw visie delen.
In dit proces sneuvelen er altijd wel wat individuele dromen en ideeën. Daarom is een gemeenschappelijke basis zo belangrijk. Daarnaast is er een initiatiefnemer nodig die het groepsgevoel bewaakt en als aanspreekpunt fungeert. Het is ook handig om de taken te verdelen en daarbij volledig te vertrouwen op ieders expertise. Laat iemand met juridische kennis zich buigen over de juridische zaken, terwijl iemand anders zich bezighoudt met bijvoorbeeld het interieur of de tuin. Een CPO-project neemt vaak meerdere jaren in beslag. Het is belangrijk dat iedereen op één lijn zit.
Belangrijke vragen die je als groep moet beantwoorden:
| Hoeveel woningen willen we bouwen?
| Waar komen de woningen?
| Wat voor soort woningen willen we bouwen: appartementen, vrijstaande woningen, tiny houses?
| Welke ruimtes willen we delen en waarvoor? Welke gebruiksvoorwerpen willen we delen?
| Wat is het budget? Beschikt iedere deelnemer over een startbedrag?
| Kan iedereen zich voldoende vastleggen voor de nodige financiën en tijd?
| Wie wordt het aanspreekpunt? En wie neemt welke taken op zich?
Stap 3: richt een formele organisatie op
Zodra de locatie en de groep rond zijn, is het tijd om een formele organisatie op te richten. Dit is meestal een vereniging, maar het kan ook een stichting zijn. De organisatie fungeert als de officiële opdrachtgever en zorgt ervoor dat alle deelnemers gelijkwaardig inspraak hebben in de besluitvorming.
Het oprichten van een vereniging of stichting is belangrijk voor een gestructureerde aanpak. Het helpt onenigheden en misverstanden tijdens de looptijd van het project te voorkomen. Bovendien zorgt het ervoor dat beslissingen volgens bepaalde afspraken worden genomen en dat de rechten en plichten van elke deelnemer duidelijk zijn vastgelegd.
Welke beslissingen neem je in deze fase?
| Wie wordt de architect?
| Welke aannemer voert de bouw uit?
| Hoe worden de kosten verdeeld?
Een groep die een bestaand gebouw transformeert, zoals een loods of een kerk, gebruikt vaak één architect en aannemer. Bij een community met losse woningen, zoals de tiny houses in Schimmert, kunnen dat verschillende architecten zijn. Marcel: “Onze vereniging pacht de grond waar onze huizen op staan. Gezamenlijk financieren we de vereniging en nemen we beslissingen. Omdat we allemaal een eigen tiny house hebben, konden we verschillende architecten en bouwers kiezen. Vanuit de vereniging hebben we wel duidelijke kaders voor de huizen gesteld. Zij moeten allemaal gemaakt zijn van biobased materialen.”
Stap 4: schakel professionele begeleiding in
De deelnemers in een CPO-project nemen veel beslissingen zelf. Het kan handig zijn om daarbij een professionele bouwbegeleider in te schakelen. Je kunt deze rol ook geven aan een ervaren persoon in de groep. Bouwbegeleiders hebben de kennis en ervaring om het proces soepeler te laten verlopen. Ze ondersteunen de bewoners bij de technische en administratieve aspecten van het project. Ze helpen bijvoorbeeld een realistische planning op te stellen, coördineren de bouwactiviteiten en houden overzicht tijdens het hele proces. Een bouwbegeleider inschakelen bespaart de groep niet alleen tijd, maar helpt ook onverwachte problemen en kostenoverschrijdingen voorkomen.
Stap 5: maak het ontwerp en regel de financiering
Als de organisatie staat, begint de ontwerpfase. Dit proces verloopt in samenwerking met de architect. Deze stelt een verkavelingsplan op en ontwerpt de woningen naar de wensen van de groep. Het is belangrijk dat alle deelnemers hun woonwensen duidelijk naar voren brengen, zodat de architect hier rekening mee kan houden.
Parallel aan het ontwerpproces moet de financiering van het project worden geregeld. De meeste deelnemers sluiten waarschijnlijk hun eigen woninghypotheek af. Er zijn ook gemeentelijke subsidies of leningen beschikbaar voor CPO-projecten.
Het is belangrijk om de kosten goed in kaart te brengen, zodat er geen verrassingen zijn tijdens de bouwfase. Tot de bouwvergunning rond is, moeten de kosten voor de bouwbegeleider en architect uit eigen zak betaald worden. Dat betekent dat alle deelnemers geld moeten inbrengen of elkaar helpen om deze eerste fase door te komen. Deze kosten kunnen uiteindelijk worden opgenomen in de hypotheek. Marcel: “Een van de mensen die zich had aangemeld voor onze community had niet genoeg spaargeld voor de eerste fase. En ook niet voldoende inkomen om een eigen huis te laten bouwen. Dan is het jammer genoeg niet mogelijk om onderdeel te blijven van de groep.”
Stap 6: regel de omgevingsvergunning en zoek een aannemer
Zodra het ontwerp is afgerond, kun je de omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Deze vergunning is noodzakelijk om de bouw te mogen starten. In de vergunning komen onder meer de bouwplannen, milieueisen en veiligheid aan bod. Het kan enkele maanden duren voordat je de vergunning krijgt, afhankelijk van de complexiteit van het project en de regels van de gemeente. In die periode kun je alvast een geschikte aannemer zoeken die de bouw gaat uitvoeren. Bij duurzame CPO-projecten is het belangrijk dat de aannemer ervaring heeft met duurzaam bouwen of deze uitdaging wil aangaan.
Stap 7: aan de slag
En dan kan de bouw beginnen. Je plannen worden werkelijkheid en de woningen krijgen stap voor stap vorm. Je blijft als bewoner nauw betrokken bij de keuzes voor de indeling en afwerking van je eigen woning. Het is belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de indeling van de keuken, extra kamers en afwerkingsmaterialen, zodat er geen misverstanden ontstaan en het project binnen budget blijft.
Geniet van je nieuwe thuis
Na een aantal jaar plannen, ontwerpen en bouwen, is het moment eindelijk daar: je droomhuis is klaar! Omdat je tijdens het hele proces nauw hebt samengewerkt met de groep, ken je je medebewoners vaak door en door. Je deelt verantwoordelijkheid, maakt samen keuzes en deelt vaak zelfs de fysieke ruimte en dat maakt je woongeluk alleen maar groter. En weet, veel mensen die in een CPO-project wonen, zeggen dan ook dat ze er nooit meer weg willen.
Ook zelf bouwen?
Droom jij ervan om zelf een energieneutraal huis te bouwen? Of wil je met een groep vrienden die mooie leegstaande kerk omtoveren tot een eigen woonplek? Steeds meer mensen kiezen voor zelfbouw, vaak samen met anderen. Triodos Bank helpt je graag met deskundig advies over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en duurzaam bouwen.
> Lees meer over CPO
